Condominio e Locazioni

Purtroppo  la convivenza nel condominio ed anche comportamenti innoqui possono trasformarsi in contenziosi civili, per cui in tali casi si rende necessaria l’assistenza e la Consulenza Legale del proprio avvocato, anche solo per verificare la fondatezza delle pretese del condomino che si sente leso di un suo diritto.

Il condominio è costituito da un edificio con una pluralità di appartamenti, che appartengono a proprietari diversi, mentre il suolo, sul quale sorge l’edificio, i muri maestri, i tetti, le scale e in genere le cose destinate all’uso comune sono oggetto di comproprietà fra tutti i singoli proprietari.

Il condominio dà origine ad una ipotesi di comproprietà forzosa, alla quale i proprietari dei singoli appartamenti non possono sottrarsi, e tale situazione finisce spesso per dare origine a litigi e discussioni anche per fatti che apparentemente sembrano banali e di poco conto, ma che con il passare del tempo possono minare la serenità dei singoli condomini e compromettere la loro convivenza.

La disciplina della comunione è contenuta in prevalenza nel codice civile, dall’art. 1100 all’art. 1139, che estende al condominio le norme sulla comunione in generale. Tale disciplina sancisce i principi fondamentali volti a regolare la vita in comune, ma non prevede né regola tutte le ipotesi che si possono verificare nella realtà; per tali casi interviene la Giurisprudenza sia di merito che di legittimità, ossia le sentenze dei Giudici dei Tribunali e della Corte di Cassazione, che a seconda del caso applicano alla singola controversia le norme del codice civile ritenute più giuste.

Detta normativa, viene integrata dai regolamenti condominiali, che pongono espressamente dei limiti e dei divieti, allo scopo di tutelare in via preventiva l’interesse comune sacrificando in parte il diritto dei singoli.

Alcuni regolamenti condominiali contengono disposizioni con cui si vieta ai condomini di stendere panni dalle finestre, dai balconi, oppure di tenere animali in casa, di esporre al di fuori dell’edificio cartelli pubblicitari o insegne luminose, allo scopo di evitare conflitti o discussioni: ma spesso anche in presenza di tali divieti sorgono conflitti. Lo Studio Legale Fazio offre consulenza ed assistenza per promuovere azioni legali per il riconoscimento giudiziale dei diritti nascenti dai condomini davanti ai competenti organi giudiziari per le problematiche relative al condominio sia per i singoli che per gli amministratori.

Per quanto concerne le locazioni

 In tema di locazione frequentemente si sottovaluta, per esempio, l'importanza di affidarsi ad un professionista per la stesura del relativo contratto così da porre in essere validi strumenti di difesa preventiva sia per il proprietario, rispetto al possibile abuso del bene locato da parte del conduttore, sia per il conduttore, a fronte dell’inosservanza degli obblighi legislativamente e contrattualmente imposti al locatore.
Nonostante la disciplina sia stata profondamente modificata ad opera della L. 431/98, prevedendo in modo chiaro le tipologie di contratti consentiti dalla legge e le sanzioni per la relativa inosservanza, ancora molta confusione domina la materia.
Lo studio, pertanto, si prefigge di approfondire sia l’aspetto delicato della stesura dei contratti, personalizzandoli in relazione alle singole esigenze, sia quello della tutela, in sede stragiudiziale e giudiziale, dell’inadempimento contrattuale nonché al contenzioso in materia di sfratto per morosità e per finita locazione.
Non meno interesse riserva lo studio della responsabilità civile sia del locatore che del conduttore, che infine del condominio e dei singoli condomini nei confronti dei terzi. Il contratto di locazione comporta una ripartizione qualitativa e quantitativa del dovere di custodia in capo al conduttore ed al locatore in relazione all'effettiva disponibilità giuridica, nonché materiale, della cosa, rendendo possibili numerose e differenti regolamentazioni pattizie che si ritiene debbano essere tenute in debito conto già al momento della stesura dei contratti.

 

Lo Studio presta assistenza giudiziaria nelle procedure di sfratto per morosità o finita locazione e per il recupero dei crediti nascenti dall'inadempimento degli obblighi patrimoniali.

Viene fornita consulenza ed assistenza nella redazione di contratti di locazione, sia ad uso commerciale che ad uso abitativo, tenendo conto delle esigenze dei singoli clienti nel rispetto della legislazione vigente.
Vengono forniti aiuti e chiarimenti per la redazione delle clausole accessorie non imposte ex legge e per la determinazione degli aspetti economici del contratto.

 

Di seguito solo alcuni spunti di rilfessione:
  • Con l’entrata in vigore della legge n. 431/98 (30.12.1998) è nullo il contratto di locazione verbale, con conseguente diritto del proprietario di essere reintegrato nel possesso dell’immobile ed di ottenere il risarcimento del danno subito e che, trattandosi di presupposto la cui osservanza riguarda la validità del contratto, tale violazione di forma non può essere sanata dal Giudice con una sentenza che dimostri l’avvenuta sottoscrizione del contratto. Corte d’Appello di Torino 21 marzo 2007, n. 263; Tribunale di Arezzo 8 novembre 2005;Tribunale di Savona 16 luglio 2005.
  • Il contratto che rispetta la forma scritta ma non viene registrato è inefficace nei confronti dei terzi pur restando valido, nel contenuto, tra le parti che l’hanno sottoscritto. Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 2003 n. 16089.
  • La legge vieta, a pena di nullità della relativa pattuizione, l’accordo tra locatore e conduttore per l’incremento del canone di locazione, sia per il contratto di locazione ad uso abitativo (si veda l’art. 13 L. 431/98) e che per il contratto di locazione ad uso diverso (v. art. 79 L. 392/78).
  • Pur trattandosi di un accertamento che non può prescindere dall’analisi del caso concreto e, in particolare, dall’esame della volontà delle parti, la giurisprudenza di merito e di legittimità è pressoché unanime nel negare a tali accordi l’effetto novativo del contratto che il più delle volte è invocato dal conduttore convenuto in giudizio dal locatore per ottenere la convalida della licenza (o dello sfratto) per finita locazione. Cass. civ., sez. III, 4 maggio 2005, n. 9280.
  • E' nulla la pattuizione relativa alla previsione di un uso transitorio dell’immobile da adibire a civile abitazione qualora l’accordo sottoscritto dai contraenti dissimuli una locazione volta a soddisfare esigenze abitative stabili. Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2004, n. 9220.